Domstro.ru

05.09.2023

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда тянет за собой больше юридических рисков, чем в новостройке. Потому любой субъект требует специальной проверки. Разбираемся, что принципиально заблаговременно узнать о квартире, в которой до вас кто-то проживал, и как взять квартиру во вторичном жилье.

1. Проверка владельца. Вам надо проверить ряд документов (оригиналов) и определенные данные, касающиеся владельца. Так вы удостоверьтесь в том, что квартира на самом деле принадлежит ему и он имеет общее право ей управлять. Если квартиру реализует не собственник, операция будет ненастоящей и вы утратите денежные средства.

Просите продавца показать бумаги, доказывающие, что это его квартира.

Документ. И иные бумаги, указывающие личность (удостоверение водителя либо заграничный паспорт). Удостоверьтесь, что перед вами — как раз собственник недвижимости. Чем больше документов можете проверить, тем лучше — множество документов трудно подделать. Документ можно проверить на веб-сайте МВД.

Выдержка из ЕГРН. Она поведает о главных данных недвижимости и оформленных на него правах. Выписку вы можете заказать без помощи других через МФЦ. Это обойдется вам приблизительно в 200 руб.

Выдержка из ЕГРН реальна год. По прошествии этого времени лучше купить свежую.

До 15 августа 2016 года случались доказательства о регистрации собственности. Они действительны, однако лучше спросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, кроме иной информации, будет показан документ, доказывающий право собственности на недвижимость.

Документ, доказывающий право собственности. К подобным правоустанавливающим бумагам в большинстве случаев относятся: контракты купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия либо подтверждение о льготе на наследие, решение суда, соглашение о разделе богатства. Обратите свое внимание на «возраст» подобных документов, как договор ренты, подтверждение о льготе на наследие, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это уменьшает возможности возникновения прочих кандидатов на квартиру.

Документ, доказывающий домашний статус продавца. Принципиально, чтобы в ходе сделки о правах на квартиру владимирская область не сообщили супруг либо супруга владельца. Если субъект недвижимости был куплен в браке, нужно нотариально подтвержденное согласие 2-го супруга, даже если он не классифицируется владельцем, и супружеский договор, если он есть.

Если на день покупки недвижимости собственник в браке не состоял, не следует верить ему на слово. Проверьте страничку «Семейное положение» в его паспорте либо просите нотариально подтвержденное объявление, что в браке он на день покупки жилья не состоял.

Ни 1-ое, ни 2-ое на 100% не обеспечивают, что торговец не состоял в браке, однако помогают как-нибудь перестраховаться. С 2018 года нотариусы имеют право требовать сведения о домашнем расположении в ЗАГСах, но на деле это далеко не всегда выходит сделать. Как правило информацию о том, что собственник доказывает, что он не заключается в браке, подчеркивают в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Просите показать счета за коммунальные услуги и телефонную зависимость в последнее время — в них не может быть задолженностей.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и действие продавца, просите оригиналы справок из ПНД и условитесь об освидетельствовании на сделке. В данном нет ничего неудобного: операция с пьяницей, наркоманом либо престарелым человеком затем вполне может быть объявлена ненастоящей.

Не достигшие совершеннолетия владельцы. В выписке из ЕГРН будут обозначены все владельцы и даты их рождений. Взгляните, нет ли в их числе не достигших совершеннолетия детей. Если они есть, надо увязать операцию с органами заботы и попечительства.

Неимение судимостей у владельца. Чтобы не угодить в руки злоумышленников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, проколотив фамилию, имя и отчество на веб-сайтах областных судов, Мосгорсуда и Высшего суда.

Неимение долгов. Также принципиально узнать информацию о долгах. Это можно сделать на веб-сайте Службы судебных приставов, в Едином государственном списке данных о банкротстве и на веб-сайте Арбитражного суда. Ни при каких обстоятельствах нельзя заключать операцию с нулем: если вы приобретите у него квартиру, ее затем заберут в пользу заимодавца.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире. Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книжки либо ЕЖД (одного квартирного документа).

Собственник обладает и командует площадью, а оформленный человек имеет право в ней жить. Выписать подобных людей можно по заключению суда, однако лучше этого избежать, оформив выписку до сделки.

Отказавшихся от приватизации жителей в обязательном порядке надо выписать до сделки. Если в квартире написаны не достигшие совершеннолетия, настаивайте, чтобы их записали до сделки (к примеру, к родным владельца). Иначе операцию будет нужно увязывать с органами заботы.

Можно получить нотариально подтвержденное объявление написанного в квартире владельца выписаться на протяжении некоторого времени после регистрации сделки, установить штраф за несоблюдение этого обещания. Однако такая бумага выписку не обеспечивает.

3. Технологическая проверка. Просите у продавца техпаспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несоответствующих перепланировок, выходных за рамки законопроекта. Если в квартире были выполнены солидные перемены, которые нельзя увязать, вам надо будет ликвидировать результаты за собственный счет. Если в квартире была выполнена противозаконная планировка, которую можно узаконить, однако собственник этого не сделал, это предлог требовать у продавца скидку.

Основное — удостовериться в неимении перепланировок, которые узаконить нельзя: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и узел) не переносились и не увеличивались, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций раскрыт. Перечень запрещенных перемен достаточно большой и находится в зависимости от вида дома и этажа. Если у вас возникли недоверия о вероятной нелегальной перепланировке, исследуйте данный вопрос в отдельности.

Через правящую компанию выясните, когда ожидается капитальный ремонт дома. Это надо, чтобы находиться в курсе вероятных неудобств: гула, пыли, аромата краски и тому подобное.

4. Бумаги. Проверьте, чтобы у продавца были все нужные бумаги. Вот перечень:

Документ. Проверить его реальность можно на веб-сайте МВД.
Выдержка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
Нотариально подтвержденное согласие супруга либо супруги.
Целый квартирный документ либо выдержка из домовой книжки.
Разрешение органов заботы, если среди владельцев есть не достигшие совершеннолетия.
Если операция залоговая, необходим техпаспорт квартиры.
И не забывайте получить документ и денежные средства (либо бумаги об залоговом займе, утвержденные банком).

5. Договор. Есть 2 вида контракта купли-продажи: построенный в простой письменной фигуре и подтвержденный у нотариуса. Если у квартиры несколько владельцев, то вам подходит лишь 2-й вариант. Также, договор, подтвержденный у нотариуса, стремительней зафиксируют в МФЦ. Так или иначе данный документ в обязательном порядке должен составлять специалист — юрист либо риелтор. В контракте должны быть обозначены:

Данные продавца и клиента.
Общая стоимость квартиры. Ни при каких обстоятельствах не показывайте наименьшую сумму — даже если вас убеждают, что это дешевле. Если что-нибудь последует не так, вы можете вернуть лишь сумму, написанную в контракте.
Адрес квартиры и ее описание.
Права, прямые обязанности и ответственность сторон.
Сроки избавления жилплощади.
Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не приобретена на исходный капитал и тому подобное.

6. Денежные средства. Обсудите заблаговременно все критерии передачи денежных средств, и выбор банка. Дать денежные средства за квартиру можно некоторыми методами:

Банковская ячея. Данный вариант не менее комфортный: вам не надо отчитываться перед банком и единственные особые затраты — это 0,1–0,3% от совместной суммы, которые выпишет банк за проверку и пересчет денежных средств. Надо взять в аренду 2 ячейки: в одной будут находиться денежные средства, в другой — бумаги и свидетельство о том, что совокупность получена целиком. Когда совокупность сконцентрируется целиком, торговец обретет ключ от ячейки с денежными средствами, а клиент — от ячейки с распиской. Принципиально, чтобы это происходило синхронно.
Аккредитив. Это особый счет, к которому у продавца будет доступ. Тогда банк спросит, откуда у вас денежные средства, и остановить процедуру по счету, если ответ его не организует. Также, надо будет оплатить комиссию за изобретение счета: примерно около 3000 руб.

7. Ключи от квартиры. Самый волнующий и хороший шаг. Вначале надо сдать бумаги в МФЦ для регистрации сделки. Займет это от 4-х суток до 2-ух месяцев — исходя из вида контракта. Когда все будет готово, проверьте, чтобы квартира соответствовала договору, написанному в контракте, либо дополнению к нему. Все в порядке? Можно подписывать акт приема-передачи квартиры. Приветствуем: операция прошла, сейчас у вас есть квартира!